住宅ローンを組む時、誰もが「繰り上げ返済をどんどんして定年までには完済する」と思っていたはずです。いよいよ定年の時期が迫ってきたみなさん状況はいかがですか？
リタイア後も現在の持ち家に住もうと思っている方は、住宅ローンを完済していればよいのですが、定年後も住宅ローンが残る場合は注意が必要です。
定年までに完済しないと老後の負担は大きい
持ち家の住宅ローンについて
35歳に自宅を購入し、35年ローンを組めば完済は70歳。みなさんの中にも定年後に住宅ローンが残る予定の方も多いのではないでしょうか。年金のページでご覧いただいた通り、老後の年金だけでは優雅なセカンドライフを送ることが難しいのが現状です。住宅ローンの返済も見込んだ十分な老後資金を蓄えている方であれば問題はありませんが、十分な蓄えが準備できていない方は定年後の住宅ローンの返済がとても大きな負担になります。
定年後に住宅ローンは持ちこさない
また、定年と同時に住宅ローンを完済する予定の方も安心はできません。今後、リストラや給与カットなど様々なリスクがあなたの身に突然起こるかもしれません。それにより、定年後も住宅ローンを払い続けることに。
老後の資金を蓄えることは重要ですが、それ以上に定年後の収入のない時期に、住宅ローンをはじめとする借金を持ちこさないための対策は大切です。
賢く住宅ローンの残高を減らすには
定年後の家計を心配している方は、老後の蓄えを貯金する一方、定年までに住宅ローンの残債を少しでも減らしたいとお考えでしょう。今50代の方なら、住宅ローンの完済まで15年、20年という方も多いと思います。住宅ローン完済まで10年以上ある方は、ローン残高を減らすことを一度検討してみるべきです。
繰り上げ返済は手数料に注意
繰り上げ返済には、毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」と返済期間を短くする「期間短縮型」の2種類があります。いずれも繰り上げ返済分は、ローンの元本に充てられることになるので、総返済額を減らす効果があります。
繰り上げ返済は、早いうちに行うほど利息軽減効果が高くなります。ただし手数料がかかる場合が多いので、ローンを組んだ金融機関に確認してみてください。
住宅ローンの借り換えを検討してみる
今現在は低金利時代です。みなさんが住宅ローンを組んだ数十年前の金利と比べると1％以上違うこともあります。まだ返済額が多く残っている場合は、低金利の他のローン商品に借り換えることで残りの返済額を大きく減らすケースがあります。
借り換えには諸費用が必要
ただし住宅ローンを借り換える場合に気を付けたいのが、新たにローンの審査があり、団体信用生命保険にも再度加入する必要があること。当然健康でなければ審査に通りません。
また、借り換えの諸費用も発生します。登記や事務手数料、保証料などがそれにあたり、一般的には2,000万円を20年返済で借り換える場合は、約50万円の諸費用がかかります。現在ローンを組んでいる金融機関でも繰り上げ返済の手数料がかかるでしょう。
借り換えのポイントは
このように、借り換えてローン残高を減らすポイントは、諸費用を負担しても得になるかどうかです。ローン残高が多く（返済期間が長く）、金利差が大きければ大きいほど借り換えのメリットがあります。一般的にローン残高が1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上で、金利差が▲1％以上あれば、諸費用を加味しても借り換えにより総返済額を減らす効果があります。（あくまでも目安です）
借り換えでいくら返済額が減るのか
では実際借り換えた場合、いくら返済額が減るのでしょう。一例として「イオン銀行」の住宅ローン借り換えのページによると、1％金利が違うと総支払額で約220万円、2％で約450万円もの節減効果になっています。（諸費用は含まず、計算上の単純比較）
参照：「イオン銀行」住宅ローンページより
上記はあくまでも計算上なので、ウェブ上でできる「借り換えシュミレーション」や「事前審査」などでご確認ください。
金利以外のサービスにも注目
その他SBIネット銀行は、一部繰り上げ返済手数料が無料で保証料は不要です。ソニー銀行や新生銀行などでは、保証料や繰り上げ返済時の手数料、団体信用生命保険のすべてが無料です。このように各金融機関で様々なサービスを打ち出しているので、金利以外の部分も比較しながら、ご自身の状況に合った借り換えサービスを検討してみてください。
調べるのが大変という方は
都市銀行、ネット銀行、地元の信用金庫など、多くの金融機関のサービス内容（金利や手数料など）を比べるのは簡単ではありません。その中から自分に適した最もお得な借り換え先を探し出すには、かなりの時間を要します。「お得に乗り換えたいけどそんなに時間も手間もかけたくない」という方におすすめなのが、JMPパートナーズの「住宅ローン借り換えセンター」です。
この「住宅ローン借り換えセンター」の特徴は、
- どこの銀行の融資条件が最も有利かという最新情報を持っている
- 金融機関と交渉してくれて、有利な条件を引き出してくれる
- 煩雑な手続きで対応可能な部分を代行してくれる
もちろん「住宅ローン借り換えセンター」を利用すると手数料が発生するわけですが、借り換えが成功しない場合は、費用がかからないというのが最大の特徴です。
